Mindenki nagy tervekkel indul neki egy saját ingatlan megvásárlásának, legyen szó akár építési telekről, akár kész ingatlanról. Sokszor előfordul azonban, hogy az állam “közérdekű célok megvalósításához elengedhetetlenül szükségesnek” véli az ingatlant és kisajátítja vagy arra építési tilalmat rendel el. Tipikusan ilyen esetkör az autóút vagy autópálya építése.
Ilyenkor megtörténhet, hogy akár évekre vagy egy évtizednél is több időre építési tilalmat rendelnek el a telekre, de az útépítés csak nem kezdődik el. Az ingatlanon beruházást mégsem lehet végezni, eladni sem lehet (vagy csak nagyon nyomott áron). Jogszerű ez a helyzet egyáltalán vagy tehetünk ellene bármit is? A következőkben ezt fogjuk áttekintetni.
Mit jelent a kisajátítás, és mi köze ehhez az állami útépítési terveknek?
Ha a fenti korlátozás éri az ingatlanunkat, joggal merülhet fel, hogy az állam sajátítsa azt ki. A kisajátítási törvény szerint csakis kivételes esetekben vonható el valakitől a jogosan megszerzett tulajdona (különösen, ha ingatlanról van szó). Az állami kisajátítást pedig “teljes, azonnali és feltétlen kártalanításnak” kell követnie. A törvény pontosan felsorolja azokat a közérdekű célokat, amelyek esetén egyáltalán szóba jöhet a kisajátítás. Ezek között szerepel a közlekedési infrastruktúra fejlesztése érdekében létrehozott úthálózat kiépítése.
A jogalkotó megfogalmazása szerint ingatlan kisajátítása akkor lehetséges, ha az “gyorsforgalmi közúthálózatnak jogszabállyal megállapított nyomvonalon való megépítése, országos közút vagy helyi közút építése érdekében szükséges.” Ebből világosan kitűnik, hogy a kisajátítás akkor indulhat meg, ha a tervezett nyomvonalat már jogszabályban rögzítették.
Az állami kisajátítás gyakorlata nem egy letűnt intézmény, manapság is számos nagyberuházás kapcsán feltűnik. Ilyen például a – jelenleg igen bizonytalan jövőképpel bíró – M0-s autóút körgyűrűje, melynek nyomvonalába a kormányrendelet szerint 887 ingatlan esik bele.
Építési és bővítési tilalom jövőbeli útépítések miatt: mit jelent ez?
Településrendezési feladatok megvalósítása céljából az adott területre úgynevezett telekalakítási, illetve építési tilalom rendelhető el. A tilalom csak annyi ideig tartható fent, ameddig feltétlenül szükséges. A korlátozás addig marad hatályban, amíg az adott ingatlant vagy építési telket az állam saját tulajdonába nem vonja. A kártalanítás természetesen erre az esetre is vonatkozik, melynek összegét a kisajátítás alapjául szolgáló adásvételi szerződésben határoznak meg.
Sok esetben azonban az állam nem kezdeményez kisajátítást, akár egy évtizedig is vonakodik megkötni az adásvételi szerződést, ugyanis az autóút megvalósítása folyamatos tervezés és újratervezés alatt áll. Azok az ingatlantulajdonosok, akik érintettek az építkezésben, ez idő alatt semmilyen kártalanításban nem részesülnek.
Hogy hol itt az emberi jogi probléma? A tulajdonhoz való jog sérelme alapvetően a bizonytalanság, és az eltelt idő kapcsán merül fel, ameddig a tulajdonos érdemben nem használhatja, fejlesztheti az ingatlanát – pl. nem építhet rá egyáltalán semmit vagy a meglévő házára nem húzhat fel egy emeletet stb. A megvalósítás, a kisajátításhoz szükséges adásvételi szerződések megkötése, valamint a kártalanítások pontos határideje így megjósolhatatlan.
A tulajdonosok tehát nem rendelkezhetnek szabadon a telkükkel, ugyanakkor egyelőre az állam sem kártalanítja őket.
Mit tehet, ha építési tilalmat jegyeztek be telkére vagy bővítési tilalmat ingatlanára?
Amennyiben azzal kell szembenéznie, hogy saját tulajdonú telke vagy ingatlana “elengedhetetlen a közérdekű célok megvalósításához”, érdemes alaposan megvizsgálni a feltételek fennállását. A tulajdonos ilyen esetekben az ingatlan megvételét kérheti. Amennyiben ez öt éven belül nem történik meg, kisajátítási eljárást kezdeményezhet.
A kisajátítási eljárást az ingatlan fekvése szerint illetékes helyi önkormányzatnál kell kezdeményeznie a tulajdonosnak. Amennyiben a kisajátítás nem történik meg, az illetékes megyei kormányhivatalhoz kell fordulni.
A kormányhivatal kétféle döntést hozhat: kötelezheti az önkormányzatot a kisajátítási kérelem előterjesztésére vagy elutasítja a kérelmet. Utóbbi esetben az ingatlan tulajdonosa az illetékes közigazgatási és munkaügyi bírósághoz fordulhat keresetével, végső esetben pedig a Kúria dönthet az ügyben.
Az ingatlan értékének megállapítása szintén sarkalatos kérdés a kisajátítási eljárásban. A kormányhivatal feladata a szakértő kirendelése. Amennyiben nincs a tulajdonosnak semmilyen kifogása a meghatározott értékkel kapcsolatban, lefolytatják a kisajátítási eljárást. Vitás kérdésekben ügyvédi segítséggel az ingatlan tulajdonosa bírósághoz fordulhat.
Mivel látható, hogy ez igencsak bonyolult és hosszadalmas folyamat, tapasztalt ügyvéd segítségével vágjon bele jogainak érvényesítésébe. Rengeteg buktatót rejthet egy telek kisajátítása miatt indított eljárás: nem csupán az adott ingatlan körülményei (fekvése, közművesítettsége) miatt, hanem a jogszabályi rendelkezések bonyolult kapcsolódása és egymásra épülése okán is fokozott figyelmet igényel.
Nemzetközi jogorvoslat: Strasbourgban szinte biztosan nyerhető ügyek
Az Emberi Jogok Európai Bírósága előtt tulajdonjogi sérelmek esetén is eredményesen képviseltetheti ügyét. Amennyiben a beadvány megfelel a kérelem elfogadhatóságához szükséges feltételeknek, a Bíróság döntést hoz az ügyben és jó eséllyel nagy összegű kártérítéshez juthat.
Amennyiben a fentiekhez hasonlóan hosszú évekig vagy akár évtizedekig építési tilalom terheli az Ön ingatlanát, amelyért semmilyen kompenzációt nem kap, és a telket sem sajátítják ki, érdemes lehet Strasbourghoz fordulni. Szintén érdemes lehet strasbourgi beadványt megfontolni, ha a kisajátítás irreálisan alacsony áron történt meg.
A Bíróság állandó gyakorlata, hogy a közérdek meghatározásában – legyen szó például egy autópálya építéséről – az államokat széles mérlegelési szabadság illeti meg. Ugyanakkor ez a szabadság nem korlátlan. Ha hosszú évekig nem indul el a tervezett infrastruktúra megépítése, akkor nincs olyan megfogható közérdek, amely indokolná az érintettek tulajdonjogának korlátozását. Az ingatlan tulajdonosai tehát rendkívül hosszú ideig bizonytalanságban élnek ingatlanuk használhatósága és kisajátításának elmaradása okán. Mindez tulajdonuk elértéktelenedéséhez vezet.
A Bíróság a kisajátítás hosszú időn keresztüli elmaradása, a panaszos bizonytalanságban tartása okán a Barcza and others v. Hungary ügyben (no. 50811/10., §§ 45-48.) megállapította az Egyezmény 1. Kiegészítő Jegyzőkönyvének sérelmét és busás kártérítést is megítélt. Amennyiben Ön is hasonló problémával küzd, forduljon bizalommal Irodánkhoz.